Costos 2026 · Preconstrucción
Precio de estudio de impacto vial (EIV/MIV) en Monterrey 2026
$65,000–$580,000 MXN por estudio es el rango en el que se mueve un Estudio de Impacto Vial (EIV) o Manifestación de Impacto Vial (MIV) en Monterrey y Nuevo León 2026, según el tipo y tamaño del desarrollo: EIV para nave industrial pequeña $65,000–$120,000, EIV para nave logística mediana $120,000–$220,000, MIV para plaza comercial $180,000–$320,000, MIV para escuela u hospital $150,000–$280,000, MIV para desarrollo mixto grande $320,000–$580,000, y actualizaciones o complementos por observaciones de la autoridad +25% a +40% sobre el estudio original. El precio depende del uso del predio, el volumen de viajes generados, el número de intersecciones a modelar y la ventana de aforos requerida.
Qué influye en el precio de un estudio de impacto vial
El costo de un EIV o MIV no se define por un tabulador plano. Se construye a partir de varias variables técnicas y normativas que determinan el alcance de campo, la profundidad de modelación y el número de horas de ingeniería especializada. Estas son las variables que mueven el precio en el mercado regiomontano 2026:
1. Tipo y tamaño del desarrollo
El uso del predio define la generación de viajes y, por tanto, el alcance del estudio. Una nave industrial pequeña (menos de 5,000 m² de construcción) con turnos escalonados genera pocos viajes por hora y requiere modelar 2–4 intersecciones. Una plaza comercial de 15,000 m² con estacionamiento para 400 cajones puede generar más de 1,200 viajes en hora pico y obliga a modelar 6–12 intersecciones con hora pico matutina, mediodía y vespertina. Un desarrollo mixto (torre de oficinas + comercio + vivienda) multiplica escenarios y ventanas horarias. Cada categoría escala el precio entre $40,000 y $120,000 MXN.
2. EIV vs MIV y jerarquía normativa
El Estudio de Impacto Vial (EIV) es el instrumento local para proyectos de escala baja a media que tramitan licencia de uso de suelo municipal. La Manifestación de Impacto Vial (MIV) es el instrumento estatal para proyectos que superan umbrales de generación de viajes o se ubican sobre vialidades primarias, y se presenta ante la Secretaría de Movilidad y Planeación Urbana del estado. La MIV exige mayor rigor de modelación, escenarios de mitigación cuantificados y visto bueno de instancias adicionales, lo que agrega entre $60,000 y $180,000 MXN sobre el equivalente en EIV.
3. Número de intersecciones y ventana de aforos
El aforo vehicular direccional en intersecciones es la partida de campo más pesada del estudio. Un aforo estándar cubre 12 horas continuas por intersección (6:00–18:00) con clasificación vehicular (autos, camiones, motos, bicicletas) y giros direccionales. A $4,500–$8,500 MXN por intersección/día, un estudio con 8 intersecciones y aforo de 2 días representa entre $72,000 y $136,000 MXN sólo en trabajo de campo. Cuando la autoridad exige aforo de fin de semana o ventana extendida a 15 horas, el costo escala proporcionalmente.
4. Software y nivel de modelación requerido
Los EIV municipales sencillos se resuelven con hojas de cálculo y HCM (Highway Capacity Manual) para nivel de servicio en intersecciones aisladas. Los MIV estatales sobre corredores primarios exigen microsimulación en Synchro, SIDRA, PTV Vissim o Aimsun con calibración de flujos, saturación y demora, más análisis de red completa con escenarios sin proyecto, con proyecto y con mitigación. Esta profundidad agrega entre $50,000 y $150,000 MXN por horas de ingeniería y licenciamiento de software.
5. Escenarios de mitigación y obra propuesta
Cuando el estudio identifica saturación por el proyecto, debe proponer obra de mitigación: semaforización nueva, carril de vuelta, ampliación de guarnición, retorno vial, señalización o reprogramación de semáforos en corredor. El diseño geométrico preliminar, la memoria de cálculo de la obra y la estimación de costos de mitigación agregan entre $25,000 y $90,000 MXN según complejidad. Sin esta propuesta la autoridad rechaza el estudio.
6. Iteraciones ante ventanilla y respuesta a observaciones
Casi ningún estudio se aprueba en primera vuelta. Las observaciones típicas incluyen ampliar la zona de influencia, agregar aforo en intersección no considerada, recalibrar demanda futura a horizonte 5 o 10 años, o replantear obra de mitigación. Las actualizaciones y complementos por observaciones agregan 25% a 40% sobre el estudio original, y en proyectos complejos pueden requerir dos o tres iteraciones antes del visto bueno.
Rangos por tipo de proyecto y jerarquía normativa
La tabla siguiente sintetiza rangos reales 2026 en el Área Metropolitana de Monterrey para EIV y MIV entregados llave en mano, antes de IVA y sin derechos municipales:
| Tipo de estudio | Proyecto típico | Alcance / intersecciones | Rango 2026 (MXN) |
|---|---|---|---|
| EIV nave industrial pequeña | Nave < 5,000 m² con turnos escalonados | 2–4 intersecciones, aforo 12 h | $65,000–$120,000 |
| EIV nave logística mediana | CEDIS o nave 5,000–15,000 m² con andenes de carga | 4–8 intersecciones, aforo 12 h + fin de semana | $120,000–$220,000 |
| MIV plaza comercial | Plaza 10,000–25,000 m² con anclas y estacionamiento > 300 cajones | 6–12 intersecciones, 3 ventanas pico, microsimulación | $180,000–$320,000 |
| MIV escuela u hospital | Colegio K–12, universidad, hospital 60+ camas o clínica de alta especialidad | 4–10 intersecciones, aforo escolar/hospitalario, análisis de acceso y descarga | $150,000–$280,000 |
| MIV desarrollo mixto grande | Torre oficinas + comercio + vivienda o desarrollo > 40,000 m² | 10–20 intersecciones, modelación de red, escenarios múltiples | $320,000–$580,000 |
| Actualización / complemento | Respuesta a observaciones de la autoridad, ampliación de zona de influencia | Aforo adicional + remodelación + memoria complementaria | +25% a +40% sobre estudio original |
| Diseño de obra de mitigación | Semaforización, carril de vuelta, geometría de acceso | Ingeniería preliminar y memoria de cálculo | $25,000–$90,000 |
| Aforo direccional adicional | Intersección fuera del alcance original | 12–15 h con clasificación vehicular | $4,500–$8,500 por intersección/día |
Los derechos municipales de ingreso de trámite (uso de suelo, licencia de construcción, dictamen de impacto vial) se pagan directamente en ventanilla y varían por municipio entre $3,000 y $45,000 MXN según superficie y tipo de proyecto. No forman parte de la cotización del estudio.
Qué INCLUYE el precio del estudio de impacto vial
- Levantamiento de campo: aforos vehiculares direccionales, geometría de intersecciones, señalización existente, ciclos semafóricos y observación de conflictos.
- Diagnóstico de condiciones actuales: nivel de servicio (LOS) por intersección, demora, longitud de cola, tasa de saturación y hora pico documentada.
- Estimación de viajes generados: aplicando tasas del ITE Trip Generation Manual o metodologías locales aprobadas, con desglose por hora, modo y sentido.
- Modelación de escenarios: sin proyecto (año base), con proyecto (año de apertura) y con proyecto a horizonte 5 o 10 años, incluyendo crecimiento vegetativo del tránsito.
- Propuesta de obra de mitigación: alternativas técnicas cuando el proyecto satura una o más intersecciones, con memoria de cálculo y geometría preliminar.
- Memoria técnica completa, planos, gráficas y anexos en el formato exigido por la ventanilla receptora (Secretaría de Movilidad estatal o dirección municipal).
- Presentación ante ventanilla y seguimiento de trámite hasta la emisión del oficio de dictamen positivo.
Qué NO INCLUYE el precio del estudio
- IVA. Los rangos publicados son antes de impuestos.
- Derechos municipales o estatales de ingreso de trámite. Se pagan directamente en ventanilla.
- Aforos adicionales fuera del alcance original cuando la autoridad exige ampliar la zona de influencia después de ingresar el estudio.
- Estudio topográfico del predio o del entorno vial cuando se requiere para diseñar geometría de acceso. Se cotiza aparte ($18,000–$65,000 MXN según superficie).
- Diseño ejecutivo, planos constructivos y supervisión de obra de mitigación. La memoria técnica del EIV/MIV contiene ingeniería preliminar, no ejecutiva.
- Estudios ambientales, hidrológicos o de riesgo paralelos que puedan exigirse en la misma manifestación.
- Actualizaciones por cambio de programa arquitectónico del proyecto (aumento de superficie, cambio de uso, más cajones) después de entregado el estudio.
Cómo se cotiza y desarrolla un EIV/MIV paso a paso
Un estudio de impacto vial serio tiene seis pasos claramente diferenciados. Si un consultor te cotiza en una sola línea sin definir intersecciones, ventana de aforo ni tipo de modelación, es señal de que el alcance se ajustará durante el trámite y el precio también:
Paso 1: Recopilación del programa arquitectónico
Uso principal y usos secundarios del predio, superficie construida por uso (m² comercial, oficina, vivienda, industrial), número de cajones de estacionamiento por norma y por proyecto, altura del inmueble, número de accesos vehiculares y peatonales, turnos y horarios de operación. Sin esta ficha no se puede estimar generación de viajes ni definir alcance.
Paso 2: Delimitación de zona de influencia
Definir el polígono de intersecciones que deben modelarse a partir del predio, siguiendo criterios de la autoridad: intersecciones a menos de 500–1,000 m sobre las vialidades primarias de acceso, más cualquier cruce crítico documentado. La zona de influencia determina cuántos aforos se necesitan y por tanto el peso del trabajo de campo.
Paso 3: Trabajo de campo (aforos y geometría)
Contratación de brigadas de aforadores para conteo direccional 12 horas continuas con clasificación vehicular en cada intersección de la zona de influencia. En paralelo, levantamiento de geometría (ancho de carriles, radios, señalización, ciclos semafóricos) y observación de conflictos peatón-vehículo, ciclovía y transporte público.
Paso 4: Diagnóstico y modelación
Procesamiento de aforos, cálculo de nivel de servicio actual por intersección, estimación de viajes generados por el proyecto, y modelación de tres escenarios: sin proyecto (año base), con proyecto (año de apertura) y con proyecto + mitigación (horizonte 5 o 10 años). Herramientas: HCM, Synchro, SIDRA, Vissim o Aimsun según la exigencia del trámite.
Paso 5: Propuesta de mitigación
Diseño preliminar de obra o medida de gestión que compense el impacto del proyecto: nueva semaforización, carril de vuelta izquierda, ampliación de guarnición, retorno, reprogramación de semáforos en corredor, restricción de horario de descarga, banqueta o cruce peatonal. Cada medida se acompaña de memoria de cálculo, geometría y estimación de costo referencial.
Paso 6: Ingreso a ventanilla y atención de observaciones
Elaboración del documento en el formato exigido, integración de planos y anexos, ingreso ante Secretaría de Movilidad estatal o dirección municipal, y seguimiento del trámite. La autoridad emite oficio de observaciones (usualmente 15–45 días hábiles), que se atiende con complemento técnico. Iterar hasta el dictamen positivo, que habilita la licencia de construcción o el uso de suelo.
Cuándo es indispensable presentar EIV o MIV
La exigencia de estudio de impacto vial no depende de la voluntad del promotor: es un requisito normativo. En el Área Metropolitana de Monterrey el estudio es obligatorio cuando el proyecto cumple uno o más de los siguientes criterios:
- Superficie construida superior al umbral municipal (varía entre 500 y 3,000 m² según municipio y uso).
- Generación estimada de viajes en hora pico por encima del umbral (típicamente 100 viajes/hora en municipios y 250 viajes/hora para MIV estatal).
- Ubicación sobre vialidad primaria, subcolectora o corredor estatal definido en el plan de desarrollo urbano.
- Uso de alto impacto: plaza comercial, gasolinera, hospital, escuela, centro logístico, terminal, industria pesada, gimnasio, restaurante grande.
- Cambio de uso de suelo a categoría más intensiva o subdivisión de predio en fraccionamiento.
- Obra de infraestructura pública que modifique la operación vial del entorno.
Errores comunes que pagan caro: intentar tramitar la licencia de construcción sin el dictamen de impacto vial y ser detenido por la autoridad a mitad del ciclo, contratar el estudio contra reloj cuando el proyecto ya está en preventa, o presentar un estudio genérico sin aforo de campo que la autoridad rechaza en primera revisión y obliga a rehacer partidas completas.
Cierre: el impacto vial es habilitador de licencia, no trámite menor
En un desarrollo comercial, industrial, educativo o mixto en Monterrey, el EIV o MIV es un habilitador de licencia: sin dictamen positivo no hay uso de suelo ni licencia de construcción. En el rango $65,000–$580,000 MXN caben proyectos muy distintos, y el peor error es contratar el más barato sin verificar que cubra la zona de influencia real ni la exigencia de la ventanilla receptora. Un estudio bien alcanzado ahorra meses de iteración, obras de mitigación mal planteadas y observaciones que retrasan la apertura del proyecto.
En CIMTRA coordinamos el estudio desde el programa arquitectónico hasta el dictamen positivo: definimos zona de influencia con la ventanilla receptora, ejecutamos aforos direccionales calibrados, modelamos escenarios con software estándar de la industria, proponemos mitigación viable y atendemos observaciones hasta cerrar el trámite. Ver detalle técnico y alcance de servicio en estudio de impacto vial Monterrey o solicita cotización de tu EIV/MIV con uso, superficie e intersecciones cercanas.
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Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre este tema.
¿Cuánto cuesta un estudio de impacto vial (EIV) en Monterrey en 2026?
Un EIV municipal para nave industrial pequeña (menos de 5,000 m²) con 2–4 intersecciones a modelar cuesta $65,000–$120,000 MXN antes de IVA, entregado llave en mano hasta dictamen positivo. Naves logísticas medianas de 5,000–15,000 m² con andenes de carga escalan a $120,000–$220,000 MXN por mayor número de intersecciones y ventana de aforos ampliada a fin de semana.
¿Cuál es la diferencia entre EIV y MIV, y por qué cambia el precio?
El EIV (Estudio de Impacto Vial) es el instrumento local para tramitación municipal en proyectos de escala baja a media. La MIV (Manifestación de Impacto Vial) es el instrumento estatal ante Secretaría de Movilidad para proyectos que superan umbrales de generación o se ubican sobre vialidades primarias. La MIV exige microsimulación calibrada, más escenarios y mayor rigor documental, lo que agrega $60,000–$180,000 MXN sobre un EIV equivalente.
¿Cuánto cuesta el estudio de impacto vial para una plaza comercial?
Una MIV para plaza comercial de 10,000–25,000 m² con estacionamiento superior a 300 cajones y 6–12 intersecciones a modelar en tres ventanas pico (matutina, mediodía, vespertina) cuesta $180,000–$320,000 MXN. El precio incluye aforos direccionales, microsimulación, propuesta de mitigación (semaforización o carril de vuelta) y seguimiento hasta dictamen positivo.
¿Cuánto tiempo tarda un estudio de impacto vial en Monterrey?
Un EIV municipal sencillo se elabora en 4–6 semanas desde firma de contrato hasta ingreso a ventanilla, más 15–30 días hábiles de respuesta de la autoridad. Una MIV estatal para plaza comercial o desarrollo mixto grande toma 8–14 semanas de elaboración, más 30–60 días hábiles de dictamen y una o dos iteraciones por observaciones. Presupuestar tiempo de trámite es tan importante como presupuestar costo.
¿Qué pasa si la autoridad hace observaciones al estudio?
Las observaciones son la norma, no la excepción. Cuando la autoridad exige ampliar zona de influencia, agregar aforos, recalibrar demanda futura o replantear mitigación, la actualización y complemento agrega 25% a 40% sobre el precio del estudio original. Contratar un estudio serio desde el arranque, con zona de influencia bien definida con la ventanilla, reduce el número de iteraciones.
¿El precio del estudio incluye derechos y obra de mitigación?
No. Los derechos municipales o estatales de ingreso de trámite ($3,000–$45,000 MXN según municipio y superficie) se pagan directamente en ventanilla y no forman parte de la cotización. La obra de mitigación (semaforización nueva, carril de vuelta, ampliación de guarnición) se ejecuta aparte del estudio: la MIV entrega ingeniería preliminar, no diseño ejecutivo ni construcción.
¿Cuándo es obligatorio presentar EIV o MIV en Nuevo León?
Cuando el proyecto supera umbrales municipales de superficie construida (usualmente 500–3,000 m² según municipio) o de viajes generados en hora pico, cuando se ubica sobre vialidad primaria o subcolectora, cuando el uso es de alto impacto (plaza, hospital, escuela, gasolinera, centro logístico, industria), o cuando implica cambio de uso de suelo a categoría más intensiva. Sin dictamen no hay licencia de construcción ni uso de suelo.
¿CIMTRA elabora EIV y MIV en Apodaca, Pesquería, García y Salinas Victoria?
Sí. Elaboramos EIV y MIV en todo el Área Metropolitana de Monterrey y municipios industriales: Monterrey, San Pedro Garza García, San Nicolás, Guadalupe, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, García, Pesquería, Salinas Victoria y Juárez, ante Secretaría de Movilidad estatal y direcciones municipales, con aforos calibrados, microsimulación y seguimiento hasta dictamen positivo. Ver impacto vial Monterrey y solicita cotización.
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