Diccionario técnico
Glosario de construcción CIMTRA.
38 términos que se usan a diario en obra industrial, comercial y residencial en Nuevo León — con definición corta, categoría y enlace al servicio donde se aplica.
Índice alfabético
Índice por categoría
Preconstrucción
- Mecánica de suelos
- Estudio geotécnico que caracteriza el subsuelo mediante sondeos, pruebas de laboratorio y análisis de estratigrafía. Determina capacidad de carga admisible, tipo y profundidad de cimentación recomendada, agresividad química al concreto y comportamiento sísmico esperado. Es el estudio que dicta si el proyecto se cimienta sobre zapatas aisladas, corridas, losa o pilotes. Ver también: /preconstruccion/mecanica-de-suelos/.
- Topografía
- Levantamiento planimétrico y altimétrico del terreno. Establece linderos, curvas de nivel, cotas de referencia y coordenadas georreferenciadas del lote. Base indispensable para el proyecto arquitectónico, cálculo de volúmenes de corte y relleno, definición del nivel de piso terminado y replanteo en obra. Ver también: /preconstruccion/topografia/.
- DRO (Director Responsable de Obra)
- Perito registrado ante el municipio que firma responsivamente el proyecto y avala su ejecución conforme al reglamento local. Sin firma DRO no hay licencia. Su responsabilidad legal cubre estructura y seguridad. En NL el DRO debe tener experiencia en el municipio donde se construye — cada ayuntamiento tiene su propio padrón. Ver también: /preconstruccion/proyectos-ejecutivos/.
- MIA (Manifestación de Impacto Ambiental)
- Estudio que evalúa los impactos ambientales potenciales de un proyecto ante la SEMARNAT estatal o federal. Aplica a industria con emisiones, gasolineras, hospitales, desarrollos grandes y proyectos en zonas con vegetación. Trámite entre 2 y 9 meses según tipo. Iniciar tarde equivale a tener obra terminada sin permiso para operar. Ver también: /preconstruccion/impacto-ambiental/.
- EIV (Estudio de Impacto Vial)
- Análisis del tránsito generado por un proyecto y de las medidas de mitigación necesarias en el entorno vial. Aplica a plazas comerciales, edificios de oficinas, naves logísticas, restaurantes con drive-thru y desarrollos residenciales relevantes. Cada municipio del AMM define umbrales propios. Buenas mitigaciones pueden negociar concesiones de estacionamiento. Ver también: /preconstruccion/impacto-vial/.
- Anteproyecto
- Etapa conceptual del proyecto: plantas esquemáticas, análisis de factibilidad de servicios, revisión de uso de suelo, identificación de trámites y presupuesto preliminar por rangos. Se entrega antes de invertir en proyecto ejecutivo. Sirve para decidir si el proyecto es viable técnica, jurídica y financieramente antes de comprometer capital serio. Ver también: /proceso/.
- Proyecto ejecutivo
- Set completo de planos, especificaciones y memorias que definen la obra a construir. Incluye arquitectónico definitivo, estructural firmado por DRO calculista, instalaciones eléctrica, hidrosanitaria, gas, contraincendios, especiales, acabados y detalles. Aquí se evita el 80% de los cambios costosos durante ejecución. Sin ejecutivo no hay cotización cerrada seria. Ver también: /preconstruccion/proyectos-ejecutivos/.
- Factibilidad de servicios
- Confirmación por escrito de CFE, SADM y proveedor de gas de que existe capacidad de abastecer el proyecto en el lote y bajo la carga proyectada. Puede requerir aportaciones económicas, subestación propia, obras de refuerzo a la red o tanque cisterna. Nunca se debe firmar contrato de obra sin factibilidad en la mano. Ver también: /preconstruccion/.
Estructural
- f'c
- Resistencia a compresión característica del concreto medida a 28 días en kg/cm² o MPa. Es el parámetro estructural base que dicta dimensiones y refuerzo. Residencial típico 200-250; comercial e industrial 300-400; prefabricados y postensado 400-500. Agregar agua en obra para mejorar trabajabilidad mata la resistencia — se paga en pruebas rechazadas. Ver también: /suministros/concreto-premezclado/.
- fy
- Límite elástico del acero de refuerzo en kg/cm². Grado 42 (fy=4,200) es el estándar residencial; Grado 60 (fy=6,000) domina en estructural, prefabricados e industrial. Mezclar grados sin segregar en obra es fuente típica de fallas. Toda obra seria exige certificado de molino por lote y no acepta varilla sin sello del fabricante. Ver también: /construccion/.
- ARMEX
- Armadura electrosoldada prefabricada para castillos, cadenas y trabes. Sustituye al armado en obra con estribos amarrados a mano. Reduce tiempos y garantiza espaciamiento uniforme de estribos, algo difícil de controlar con mano de obra a destajo. Se especifica por sección (ARMEX 12×15, 15×15, 15×20) y grado del alambrón. Ver también: /construccion/construccion-residencial/.
- Tilt-up
- Sistema constructivo de naves industriales donde los muros de concreto se cuelan horizontales sobre el piso de la propia nave y luego se izan a la vertical con grúa. Acelera plazos, permite grandes claros y acabados arquitectónicos integrados. Económico cuando hay repetición de paneles. Estándar en naves industriales modernas de NL desde 5,000 m². Ver también: /construccion/naves-industriales/.
- Tepetate
- Material granular natural del subsuelo del norte de México, compuesto por arenas, limos y gravas cementadas de forma débil. Excelente para base y sub-base de pavimentos y para relleno estructural compactado. Compactar tepetate al 95% Proctor requiere control de humedad óptima estricto; fuera de rango no alcanza densidad y falla en corto plazo. Ver también: /preconstruccion/terracerias/.
- Losa aligerada
- Losa de concreto con casetones de poliestireno, bovedilla de barro o poliestireno reciclado que reducen peso propio manteniendo capacidad estructural. Ideal para claros medianos a grandes en obra comercial y residencial. Bien especificada reduce cargas muertas y por tanto acero de columnas y cimentación aguas abajo del cálculo. Ver también: /construccion/.
- Cimbra
- Molde temporal que da forma al concreto fresco hasta que endurece. Puede ser madera (más económica, más artesanal), metálica (reutilizable, geometría precisa) o de aluminio (sistema industrializado tipo Aluma o Peri). El costo y calidad del acabado aparente dependen tanto del sistema como del cuidado en armado, alineación y limpieza previa al colado. Ver también: /construccion/.
- Zapata (aislada / corrida)
- Elemento de cimentación superficial que transmite carga de columnas o muros al terreno. Aislada recibe una columna; corrida recibe un muro o alinea varias columnas cercanas. Se dimensiona con base en la capacidad admisible del suelo del estudio geotécnico y la carga última de la superestructura calculada. Ver también: /construccion/.
Materiales
- Concreto premezclado
- Concreto dosificado en planta y transportado en olla revolvedora al sitio de la obra. Se especifica por resistencia f'c (kg/cm²), revenimiento (cm), tamaño máximo de agregado (mm) y aditivos (retardantes, plastificantes, incorporadores de aire). En obra seria se toman cilindros por remisión y se prueban a 7, 14 y 28 días. Ver también: /suministros/concreto-premezclado/.
- Block gris
- Pieza de mampostería hueca de concreto vibrocomprimido. Se especifica por dimensiones (12×20×40, 15×20×40, 20×20×40 cm) y por resistencia f'p. Uso divisorio, de carga o estructural sísmico según especificación. Aceptar block dañado o con f'p bajo lo declarado compromete el muro; siempre exigir certificado y muestra por lote. Ver también: /suministros/block-gris/.
- Agregados
- Materiales granulares (grava, arena, sello) que componen el 70-75% del volumen del concreto y las bases de pavimentos. Se especifican por tamaño máximo, granulometría, forma (angular vs. redondo), contenido de finos, absorción y limpieza. Agregados fuera de norma sabotean la resistencia y la durabilidad del concreto por más buena que sea la dosificación del cemento. Ver también: /suministros/agregados/.
- Tierra amarilla
- Material arcillo-limoso de color amarillento típico de bancos del norte de México. Uso primario en relleno y nivelación de terrenos. No apta como base estructural sin caracterización previa; compactada correctamente sirve para nivelaciones no cargadas y jardinería. Confundirla con material estructural es error clásico de obra chica. Ver también: /suministros/tierra-amarilla/.
- Varilla corrugada
- Barra de acero de refuerzo con corrugas superficiales para mejorar adherencia con el concreto. Se identifica por diámetro (#3=3/8", #4=1/2", #5=5/8", #6=3/4", #8=1") y grado (42 o 60). Certificado de molino obligatorio en obra estructural. Varilla oxidada superficialmente es aceptable si se limpia; con laminación o corrosión profunda se rechaza. Ver también: /construccion/.
- Cemento CPO / CPC
- CPO (Cemento Portland Ordinario) es cemento puro sin adiciones; CPC (Cemento Portland Compuesto) contiene puzolanas o escoria hasta cierto porcentaje. Se clasifica por resistencia a 28 días (30, 40, 50 R). El resistente a sulfatos (RS) se usa donde el subsuelo o agua freática son agresivos al concreto. Elegir mal el tipo compromete durabilidad de largo plazo. Ver también: /suministros/.
- Grava
- Agregado grueso de origen aluvial o triturado, con tamaños desde 3/8" hasta 1-1/2" o mayor según uso. En concreto estructural la grava triturada de basalto o caliza da mejor adherencia que la de río. En base de pavimento se busca angularidad y granulometría continua. Se paga por metro cúbico y se recibe con verificación de tamaño y limpieza. Ver también: /suministros/agregados/.
- Arena
- Agregado fino con módulo de finura entre 2.3 y 3.1 según norma. Arena de río tiene forma redondeada, buena para mortero y concreto no estructural; arena triturada aporta angularidad, ideal en concreto de resistencia alta. Contenido de finos (limos y arcillas) debe estar bajo 3%; si supera, hay que lavarla o rechazar el lote. Ver también: /suministros/agregados/.
Trámites
- SEDU / SDS
- Secretaría de Desarrollo Urbano (nomenclatura variable por administración; hoy en NL es SDS — Secretaría de Desarrollo Sustentable). Es la autoridad estatal que ratifica cambios de uso de suelo, revisa fraccionamientos y actúa como enlace con los municipios en trámites de gran impacto urbano. Ver también: /preconstruccion/.
- IMPLAN
- Instituto Municipal de Planeación de cada ayuntamiento. Custodia el Plan de Desarrollo Urbano municipal, define zonificación, densidad, CUS y CAS aplicables a cada predio. Revisa proyectos de impacto significativo antes de que pasen a licencia. En San Pedro y Monterrey el IMPLAN es filtro obligatorio para todo proyecto no trivial. Ver también: /preconstruccion/.
- SEMARNAT
- Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales. En NL opera la delegación federal y su contraparte estatal (SDS-NL). Autoriza MIA, cambios de uso de suelo forestal (ETJ), aprovechamiento de recursos hídricos y otros trámites ambientales. Plazos formales entre 60 y 180 días; en la práctica frecuentemente más. Ver también: /preconstruccion/impacto-ambiental/.
- CMIC
- Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción. Es la cámara empresarial gremial del sector. Emite constancias que algunos concursos de obra pública exigen. Su registro no es equivalente a un padrón de calidad, pero sí a un mínimo formal de presencia en el sector. En NL la delegación estatal opera padrones y capacitación técnica. Ver también: /nosotros/.
- Licencia de construcción
- Autorización municipal para iniciar obra formal. La emite la Secretaría de Desarrollo Urbano del ayuntamiento correspondiente contra proyecto ejecutivo firmado por DRO, comprobantes fiscales y pago de derechos. Plazos: San Pedro 3-6 meses; Monterrey 6-10 semanas; Apodaca y Santa Catarina 4-6 semanas; García y Pesquería 3-6 semanas. Rebotes pueden duplicar tiempos. Ver también: /proceso/.
- Uso de suelo
- Clasificación urbana que define qué tipo de actividad puede desarrollarse en un predio: habitacional, comercial, industrial, mixto, servicios. Está fijada por el Plan de Desarrollo Urbano municipal. Cambios de uso son trámites largos, políticamente cargados y sin garantía de éxito; conviene comprar terreno con el uso ya alineado al proyecto. Ver también: /preconstruccion/.
- Alineamiento y número oficial
- Constancia municipal que fija la línea oficial de construcción respecto a la vialidad y asigna la nomenclatura fiscal oficial del predio. Trámite requisito para licencia de construcción. Delimita restricciones frontales, laterales y posteriores. Sin alineamiento no se puede replantear en obra sin arriesgar invadir vía pública o restricciones federales. Ver también: /preconstruccion/.
Ejecución
- Bitácora de obra
- Libro foliado, firmado por DRO y contratista, donde se registra por fecha el avance, los eventos técnicos, las órdenes de cambio, las incidencias climatológicas, las visitas oficiales y toda decisión relevante. Es el instrumento legal primario en caso de controversia. Obra sin bitácora foliada al día es obra sin defensa jurídica. Ver también: /proceso/.
- RCD (Residuos de Construcción y Demolición)
- Residuos generados por la actividad constructiva: concreto, mampostería, tabique, acero, cerámica, madera, vidrio, envases. Su manejo está normado en cada municipio. Requiere transporte a tiraderos autorizados con manifiestos, no a lotes baldíos. Multas municipales por depósito clandestino son elevadas y recaen sobre el constructor firmante. Ver también: /preconstruccion/retiros-de-escombro/.
- Compactación Proctor
- Prueba de laboratorio que determina la densidad máxima seca y la humedad óptima de un suelo para su compactación en capas. Se especifica el grado de compactación exigido en obra (habitual 90-95%) y se verifica con densímetro nuclear o cono de arena. Compactar fuera de humedad óptima es no compactar, aunque el rodillo pase 20 veces. Ver también: /preconstruccion/terracerias/.
- Estimación de obra
- Corte periódico (quincenal o mensual) donde el constructor presenta al cliente el avance físico de cada partida traducido a pesos según catálogo de conceptos y precios unitarios contratados. Cada estimación se firma con soporte fotográfico y volumétrico. El pago procede contra estimación aprobada, no contra calendario. Fondo de garantía típico 5-10% retenido. Ver también: /proceso/.
- Orden de cambio
- Documento formal firmado por cliente y constructor donde se autoriza una modificación al alcance contratado, con impacto en costo, plazo o ambos, cuantificado antes de ejecutar. Sin firma no se ejecuta. Es el mecanismo que evita "adicionales" sorpresa al cierre y protege a ambas partes del cambio verbal que después nadie recuerda igual. Ver también: /proceso/.
- Punch list / lista de pendientes
- Lista formal de detalles pendientes o defectos menores levantada durante el recorrido de entrega. Se cierra punto por punto hasta que el cliente firma conformidad. Es filtro previo a la entrega formal y a la liberación del fondo de garantía. Buenas prácticas: dos recorridos separados por 7-14 días y evidencia fotográfica de cierre. Ver también: /proceso/.
- As-built
- Planos y memoria que reflejan la obra tal y como quedó construida, incluyendo los cambios respecto al proyecto ejecutivo original. Se entregan al cliente junto con manuales de equipos, garantías, memoria fotográfica y bitácora al momento de la recepción formal. Sin as-built, cualquier ampliación futura empieza de cero en la investigación. Ver también: /proceso/.
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