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Construir sin licencia en Monterrey: clausura, multa y a quién se la ponen
La multa no se la ponen al constructor. Se la ponen a ti. El Reglamento para las Construcciones de Monterrey lo dice en una sola línea y casi nadie la ha leído: los propietarios son responsables por las violaciones en que se incurra, y las sanciones les serán impuestas a ellos. Da igual que la obra la lleve un tercero, que te hayan dicho que «así se acostumbra» o que el permiso iba a salir después. Cuando llega el inspector, el expediente trae tu nombre.
Y hay una segunda cosa que cambia por completo el cálculo de riesgo: no es lo mismo una casa que cualquier otra obra. El reglamento trata a la casa habitación unifamiliar de una forma y a todo lo demás —un local, una bodega, una nave, un edificio— de otra mucho más dura. Si estás construyendo algo que no es una casa unifamiliar y no tienes el permiso, no estás arriesgando una multa: estás arriesgando que te paren la obra.
Quién paga: el propietario, no el que construye
El artículo 218 es de una sola frase y es la que ordena todo lo demás:
Los propietarios serán responsables por las violaciones en que incurran a las disposiciones de este Reglamento y les serán impuestas a ellos.
En la práctica esto significa tres cosas que conviene tener claras antes de firmar un contrato de obra:
- La autoridad municipal no persigue a tu contratista. Te notifica a ti como propietario del predio.
- Que el contratista haya prometido «yo me encargo del permiso» no te protege. Puede ser un incumplimiento de contrato entre ustedes dos, y eso se discute aparte; frente al municipio el responsable sigues siendo tú.
- Si el contratista desaparece a medio proyecto, el problema se queda contigo. Con la obra parada y el expediente a tu nombre.
Por eso la pregunta «¿quién saca el permiso?» no se contesta con un «ellos ya lo están viendo». Se contesta por escrito en el contrato, con nombre, plazo y qué pasa si no sale.
La excepción que casi nadie conoce: la casa unifamiliar
El artículo 220 lista los casos en que la autoridad municipal puede clausurar una obra en ejecución. La fracción III es la que importa aquí:
Cuando la obra se ejecute sin permiso a excepción de la casa habitación uni-familiar a la que se le impondrá la multa por su regularización.
Léelo con cuidado, porque la diferencia es enorme:
- Casa habitación unifamiliar sin permiso: multa y regularización. La obra no se detiene por esa causa.
- Cualquier otra cosa sin permiso: clausura temporal. La obra se para.
Y la fracción V del mismo artículo cierra la puerta de salida rápida:
El estado de clausura temporal o parcial impuesto con base en este Artículo, no será levantado en tanto no se realicen las correcciones ordenadas y se hayan pagado las multas derivadas de las violaciones a este Reglamento.
Es decir: pagar la multa no basta. Hay que pagar y corregir. Si la corrección implica rehacer, demoler o volver a diseñar, el reloj de tu obra corre todo ese tiempo con los sellos puestos.
El peor escenario: que te clausuren la obra terminada
Mucha gente asume que, si logra terminar sin que nadie toque la puerta, el problema se acabó. El artículo 221 dice lo contrario: la autoridad puede clausurar obras terminadas. Y lista dos supuestos.
El primero es el esperable: obra ejecutada sin permiso y no regularizada —otra vez, con excepción de la casa habitación unifamiliar—.
El segundo es el que agarra desprevenida a gente que sí tramitó su permiso:
Cuando la obra se haya ejecutado alterando el proyecto aprobado, fuera de los límites de tolerancia, 10% más o menos del área aprobada, a excepción de la casa habitación uni-familiar.
Hay una tolerancia, y es del 10% del área aprobada. Ese número es el que conviene memorizar, porque en obra se cruza con una facilidad enorme: un entrepiso que se agregó sobre la marcha, una bodega que creció al fondo, un volado que se cerró, un área de máquinas que no estaba en el plano. Nadie siente que haya hecho algo grave. Pero si el área construida se separa más del 10% de la aprobada, el inmueble terminado es clausurable.
Y la clausura de obra terminada tiene un efecto que la de obra en ejecución no tiene: el inmueble ya está ahí, muchas veces con inquilino, con equipo instalado o con mercancía adentro. Parar una obra cuesta tiempo; clausurar un inmueble en operación cuesta tiempo y además corta el ingreso.
Cuándo sí puedes construir sin responsiva de Director Técnico
No todo requiere el mismo expediente. El reglamento distingue entre permiso simple, permiso normal y permiso especial, y el permiso simple no requiere responsiva previa de Director Técnico de Obra ni de responsable de diseño. Aplica, entre otros casos, a:
- Bardas interiores o exteriores de hasta dos metros de altura.
- Reparación o cambio de techos de azotea o entrepisos, cuando se emplee el mismo tipo de construcción, el claro no sea mayor de cuatro metros y no se afecten miembros estructurales importantes.
- Vivienda unifamiliar o dúplex en predio baldío, con un máximo de dos niveles y claros no mayores de cuatro metros, incluidas las ampliaciones que formen parte integral del cuerpo original.
- Instalación de fosas sépticas o albañales en casas habitación.
- Material en vía pública, en área delimitada y por tiempo definido.
Los números son el filtro: dos niveles, claros de cuatro metros, bardas de dos metros. En cuanto los pasas —un tercer nivel, un claro de seis metros para meter un auto o una bodega— cambias de categoría y entras al permiso normal, que sí exige responsiva de Director Técnico de Obra y firma de los diseñadores.
Ese salto es más barato de prever que de arreglar. Un claro de cuatro metros no se convierte en seis sin que alguien lo decida; el problema es que se decide en obra, no en el plano.
Si tu obra ya está sin permiso o ya te notificaron
El orden importa, y no es intuitivo. Lo primero no es ir a pagar.
- Documenta qué hay construido hoy, con medidas. La regularización se resuelve comparando lo aprobado contra lo real, y si no tienes el estado actual medido, la autoridad lo va a estimar. Aquí entra un levantamiento y un plano del estado actual.
- Calcula la diferencia de área contra lo aprobado. Saber si estás dentro o fuera del 10% cambia por completo la conversación con la ventanilla.
- Revisa que el predial y el uso registrado correspondan. Es sorprendentemente frecuente que la obra sin permiso venga acompañada de un predial que dice otra cosa, y entonces son dos problemas, no uno.
- Después, y solo después, entra a ventanilla. Con el expediente armado la conversación es sobre tu caso; sin él es genérica y gastas la visita.
En CIMTRA lo resolvemos completo: medimos lo que hay, levantamos el plano del estado actual, calculamos la diferencia contra lo aprobado y llevamos la gestión de la licencia de construcción ante la autoridad municipal, con la responsiva del profesional registrado cuando el tipo de permiso la exige.
Los artículos citados corresponden al Reglamento para las Construcciones del Municipio de Monterrey. Cada municipio del área metropolitana tiene su propio reglamento y sus propios supuestos de clausura y tolerancia; los criterios cambian y la resolución que obliga es la que la autoridad emita por escrito para tu obra en concreto.
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Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre este tema.
¿A quién le ponen la multa si se construye sin licencia, al dueño o al constructor?
Al propietario. El artículo 218 del Reglamento para las Construcciones de Monterrey establece que los propietarios serán responsables por las violaciones en que incurran a las disposiciones del reglamento y que las sanciones les serán impuestas a ellos. Que el contratista haya quedado de tramitar el permiso puede ser un incumplimiento de contrato entre ustedes, y eso se reclama por separado, pero frente al municipio el responsable es el dueño del predio. Por eso conviene que el contrato diga con nombre y plazo quién tramita el permiso y qué pasa si no sale.
¿Me pueden clausurar la obra por no tener permiso?
Sí, salvo que sea casa habitación unifamiliar. El artículo 220 faculta a la autoridad municipal para clausurar obras en ejecución cuando la obra se ejecute sin permiso, con excepción expresa de la casa habitación unifamiliar, a la que se le impone multa por su regularización. Es decir: una casa unifamiliar sin permiso recibe multa y se regulariza, pero un local, una bodega, una nave o un edificio sin permiso se enfrentan a clausura. Además, la clausura no se levanta hasta que se realicen las correcciones ordenadas y se paguen las multas: pagar solamente no basta.
¿Pueden clausurar una obra que ya está terminada?
Sí. El artículo 221 contempla la clausura de obras terminadas en dos supuestos: cuando la obra se ejecutó sin permiso y no se ha regularizado, y cuando se ejecutó alterando el proyecto aprobado fuera de los límites de tolerancia, que son del 10% más o menos del área aprobada. En ambos casos se exceptúa la casa habitación unifamiliar. La clausura de una obra terminada suele doler más que la de una en ejecución, porque el inmueble ya está operando, con inquilino o con equipo instalado.
¿Cuál es la tolerancia entre lo aprobado y lo construido?
El 10% más o menos del área aprobada, según el artículo 221. Fuera de ese margen, la obra terminada es clausurable salvo que sea casa habitación unifamiliar. Es un límite que se cruza con facilidad en obra sin que nadie sienta que hizo algo grave: un entrepiso agregado sobre la marcha, una bodega que creció al fondo, un volado que se cerró, un cuarto de máquinas que no estaba en el plano. Conviene medir el área real contra la aprobada antes de terminar, no después.
¿Cuándo no necesito responsiva de Director Técnico de Obra?
Cuando el caso cae en permiso simple, que según el reglamento no requiere responsiva previa de Director Técnico de Obra ni de responsable de diseño. Aplica a bardas interiores o exteriores de hasta dos metros de altura; reparación o cambio de techos de azotea o entrepisos con el mismo tipo de construcción, claro no mayor de cuatro metros y sin afectar miembros estructurales importantes; vivienda unifamiliar o dúplex en predio baldío de máximo dos niveles y claros no mayores de cuatro metros; fosas sépticas o albañales en casas habitación; y material en vía pública por tiempo definido. Al pasar esos límites se entra al permiso normal, que sí exige responsiva y firma de los diseñadores.
¿Qué hago primero si ya tengo la obra sin permiso?
Documentar con medidas lo que hay construido hoy, antes de ir a ventanilla. La regularización se resuelve comparando lo aprobado contra lo real, y sin el estado actual levantado la autoridad lo estima. El orden que funciona es: levantar y medir lo existente, calcular la diferencia de área contra lo aprobado para saber si estás dentro o fuera del 10%, verificar que el predial y el uso registrado correspondan con la realidad, y recién entonces entrar a ventanilla con el expediente armado. Ir antes produce una respuesta genérica y gasta la visita.
