Preconstrucción · Proyectos
Proyecto arquitectónico vs proyecto ejecutivo: diferencias clave para constructores
TL;DR: El proyecto arquitectónico resuelve qué se construye y cómo se ve (arquitectura formal, espacial, funcional). El proyecto ejecutivo agrega todo lo técnico necesario para construir: planos detallados, especificaciones, cálculo, instalaciones MEP, catálogo de partidas. Cotizar obra sin proyecto ejecutivo completo es la causa #1 de sobrecostos.
¿Qué es el proyecto arquitectónico?
Es el conjunto de planos y documentos que define la arquitectura del edificio: distribución, áreas, alturas, fachadas, materiales aparentes, programa funcional. Lo elabora un arquitecto.
Entregables típicos:
- Planos arquitectónicos por nivel (planta).
- Cortes y elevaciones.
- Detalles arquitectónicos relevantes.
- Memoria descriptiva.
- Renders (cuando aplica).
- Especificaciones generales de acabados.
Con esto puedes visualizar la obra y tramitar uso de suelo o licencia preliminar — pero no puedes construir todavía.
¿Qué es el proyecto ejecutivo?
Es el proyecto arquitectónico + todo lo técnico necesario para construir:
- Cálculo estructural firmado con planos completos.
- Proyecto eléctrico: cargas, tableros, circuitos, luminarias, fuerza.
- Proyecto hidrosanitario: agua fría/caliente, drenaje, ventilación sanitaria.
- Proyecto mecánico: aire acondicionado, ventilación, gas, vapor (si aplica).
- Proyecto contraincendios: hidrantes, rociadores, detección.
- Especificaciones técnicas: marca/modelo o calidad mínima de cada material.
- Catálogo de partidas: cada concepto con cantidad, unidad, precio unitario.
- Cronograma de obra con dependencias.
- Detalles constructivos: nudos, juntas, conexiones, sellos.
Con proyecto ejecutivo completo cualquier constructor serio puede cotizar a precio cerrado y construir sin sorpresas.
Comparativa lado a lado
| Aspecto | Arquitectónico | Ejecutivo |
|---|---|---|
| Define cómo se ve | ✓ | ✓ |
| Define cómo se construye | ✗ | ✓ |
| Sirve para tramitar uso de suelo | ✓ | ✓ |
| Sirve para licencia de construcción | Parcial | ✓ (con responsiva DRO) |
| Permite cotizar a precio cerrado | No (con margen ±25%) | Sí (con margen ±5%) |
| Incluye cálculo estructural | No | Sí |
| Incluye instalaciones MEP | No | Sí |
| Costo típico (% del costo de obra) | 1-2% | 3-6% |
¿Cuándo necesitas cada uno?
Sólo arquitectónico está bien si:
- Estás en etapa de viabilidad y vas a cotizar terreno.
- Necesitas tramitar pre-uso de suelo.
- El proyecto se va a desarrollar bajo modelo de gerencia donde se diseña conforme avanza.
- Es estudio inicial sin compromiso de construcción.
Necesitas ejecutivo completo si:
- Vas a cotizar a precio cerrado con constructores.
- Vas a tramitar licencia municipal con DRO.
- Vas a financiar la obra (los bancos exigen proyecto ejecutivo).
- El presupuesto es rígido y no admite sobrecostos por improvisación.
¿Por qué constructores serios exigen proyecto ejecutivo?
Sin proyecto ejecutivo, el constructor adivina:
- Qué calidad de materiales asumir → cotiza al mínimo posible.
- Qué instalaciones requiere realmente → cotiza lo básico.
- Cómo resolver detalles complejos → cotiza la solución más barata.
Después en obra aparecen "cosas no consideradas". Cada una se cobra como orden de cambio a 1.3-1.8x el costo real. Resultado típico: 15-25% de sobrecosto sobre presupuesto firmado. Constructores que aceptan obra sin proyecto ejecutivo casi siempre cotizan barato sabiendo que recuperarán con extras.
¿Cuánto cuesta cada uno?
Para una nave industrial 5,000 m² con costo de obra estimado $60M:
- Arquitectónico: $400,000-$800,000 (0.7-1.3%).
- Ejecutivo completo: $1,800,000-$3,500,000 (3-5.8%).
El delta vale la pena: por cada peso adicional en ejecutivo, ahorras 3-5 pesos en obra por evitar improvisación.
¿Cuánto tarda?
- Arquitectónico definitivo: 4-8 semanas (después de anteproyecto aprobado).
- Ejecutivo completo: 8-14 semanas adicionales.
- Total desde brief inicial: 4-6 meses para tener proyecto ejecutivo listo para cotizar obra.
Errores comunes
- Confundirlos y pensar que arquitectónico es suficiente. Ya cubierto arriba.
- Saltar el ejecutivo "para acelerar". Ahorras 3 meses al inicio, pierdes 6 en obra.
- Comprar sólo planos sin especificaciones. Sin especificación técnica detallada, los planos son poesía: cada quien los interpreta distinto.
- Modificar arquitectónico durante ejecutivo. Cada cambio obliga a recalcular MEP y estructural. Cierra arquitectónico antes de pasar a ejecutivo.
En CIMTRA ofrecemos proyecto arquitectónico y proyecto ejecutivo con coordinación entre todas las especialidades. Solicita propuesta.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre este tema.
¿Puedo construir sólo con proyecto arquitectónico?
No. El proyecto arquitectónico no incluye cálculo estructural, instalaciones MEP ni especificaciones técnicas. Construir sin ejecutivo significa cotizar y construir sobre supuestos — la causa #1 de sobrecostos.
¿Cuánto cuesta proyecto ejecutivo para casa habitación?
Para residencial 250-350 m² en NL: $180,000-$420,000 según complejidad y nivel de acabados. Incluye arquitectónico, estructural, eléctrico, hidrosanitario y especificaciones detalladas.
¿En qué orden se hacen los estudios?
1) Topografía, 2) Mecánica de suelos, 3) Anteproyecto arquitectónico, 4) Cálculo estructural y MEP, 5) Proyecto ejecutivo definitivo. Saltar pasos o hacerlos en mal orden genera retrabajo.
¿Qué pasa si modifico el proyecto durante obra?
Si tienes proyecto ejecutivo completo, los cambios se gestionan como órdenes de cambio cuantificadas. Si no lo tienes, cualquier "cambio" es realmente una decisión nueva costosa porque no había base técnica establecida.
¿Puedo conseguir financiamiento bancario sin proyecto ejecutivo?
No. Los bancos exigen proyecto ejecutivo completo, presupuesto cerrado y constructor formal antes de autorizar crédito constructor o crédito puente. Es uno de los motivos por los que vale el costo del ejecutivo.
¿CIMTRA hace proyecto ejecutivo aunque la obra la haga otro?
Sí. Entregamos paquete ejecutivo completo firmado. Ver proyecto ejecutivo. La obra puedes ejecutarla con quien quieras.
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