Preconstrucción · Proyectos
Proyecto arquitectónico vs proyecto ejecutivo: diferencias clave para constructores
TL;DR: El proyecto arquitectónico resuelve qué se construye y cómo se ve (arquitectura formal, espacial, funcional). El proyecto ejecutivo agrega todo lo técnico necesario para construir: planos detallados, especificaciones, cálculo, instalaciones MEP, catálogo de partidas. Cotizar obra sin proyecto ejecutivo completo es la causa #1 de sobrecostos.
¿Qué es el proyecto arquitectónico?
Es el conjunto de planos y documentos que define la arquitectura del edificio: distribución, áreas, alturas, fachadas, materiales aparentes, programa funcional. Lo elabora un arquitecto.
Entregables típicos:
- Planos arquitectónicos por nivel (planta).
- Cortes y elevaciones.
- Detalles arquitectónicos relevantes.
- Memoria descriptiva.
- Renders (cuando aplica).
- Especificaciones generales de acabados.
Con esto puedes visualizar la obra y tramitar uso de suelo o licencia preliminar — pero no puedes construir todavía.
¿Qué es el proyecto ejecutivo?
Es el proyecto arquitectónico + todo lo técnico necesario para construir:
- Cálculo estructural firmado con planos completos.
- Proyecto eléctrico: cargas, tableros, circuitos, luminarias, fuerza.
- Proyecto hidrosanitario: agua fría/caliente, drenaje, ventilación sanitaria.
- Proyecto mecánico: aire acondicionado, ventilación, gas, vapor (si aplica).
- Proyecto contraincendios: hidrantes, rociadores, detección.
- Especificaciones técnicas: marca/modelo o calidad mínima de cada material.
- Catálogo de partidas: cada concepto con cantidad, unidad, precio unitario.
- Cronograma de obra con dependencias.
- Detalles constructivos: nudos, juntas, conexiones, sellos.
Con proyecto ejecutivo completo cualquier constructor serio puede cotizar a precio cerrado y construir sin sorpresas.
Comparativa lado a lado
| Aspecto | Arquitectónico | Ejecutivo |
|---|---|---|
| Define cómo se ve | ✓ | ✓ |
| Define cómo se construye | ✗ | ✓ |
| Sirve para tramitar uso de suelo | ✓ | ✓ |
| Sirve para licencia de construcción | Parcial | ✓ (con responsiva DRO) |
| Permite cotizar a precio cerrado | No (con margen ±25%) | Sí (con margen ±5%) |
| Incluye cálculo estructural | No | Sí |
| Incluye instalaciones MEP | No | Sí |
| Costo típico (% del costo de obra) | 1-2% | 3-6% |
¿Cuándo necesitas cada uno?
Sólo arquitectónico está bien si:
- Estás en etapa de viabilidad y vas a cotizar terreno.
- Necesitas tramitar pre-uso de suelo.
- El proyecto se va a desarrollar bajo modelo de gerencia donde se diseña conforme avanza.
- Es estudio inicial sin compromiso de construcción.
Necesitas ejecutivo completo si:
- Vas a cotizar a precio cerrado con constructores.
- Vas a tramitar licencia municipal con DRO.
- Vas a financiar la obra (los bancos exigen proyecto ejecutivo).
- El presupuesto es rígido y no admite sobrecostos por improvisación.
¿Por qué constructores serios exigen proyecto ejecutivo?
Sin proyecto ejecutivo, el constructor adivina:
- Qué calidad de materiales asumir → cotiza al mínimo posible.
- Qué instalaciones requiere realmente → cotiza lo básico.
- Cómo resolver detalles complejos → cotiza la solución más barata.
Después en obra aparecen "cosas no consideradas". Cada una se cobra como orden de cambio a 1.3-1.8x el costo real. Resultado típico: 15-25% de sobrecosto sobre presupuesto firmado. Constructores que aceptan obra sin proyecto ejecutivo casi siempre cotizan barato sabiendo que recuperarán con extras.
¿Cuánto cuesta cada uno?
Para una nave industrial 5,000 m² con costo de obra estimado $60M:
- Arquitectónico: $400,000-$800,000 (0.7-1.3%).
- Ejecutivo completo: $1,800,000-$3,500,000 (3-5.8%).
El delta vale la pena: por cada peso adicional en ejecutivo, ahorras 3-5 pesos en obra por evitar improvisación.
¿Cuánto tarda?
- Arquitectónico definitivo: 4-8 semanas (después de anteproyecto aprobado).
- Ejecutivo completo: 8-14 semanas adicionales.
- Total desde brief inicial: 4-6 meses para tener proyecto ejecutivo listo para cotizar obra.
Errores comunes
- Confundirlos y pensar que arquitectónico es suficiente. Ya cubierto arriba.
- Saltar el ejecutivo "para acelerar". Ahorras 3 meses al inicio, pierdes 6 en obra.
- Comprar sólo planos sin especificaciones. Sin especificación técnica detallada, los planos son poesía: cada quien los interpreta distinto.
- Modificar arquitectónico durante ejecutivo. Cada cambio obliga a recalcular MEP y estructural. Cierra arquitectónico antes de pasar a ejecutivo.
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